BORIS-D Portal: Bodenrichtwerte bundesweit recherchieren

Das bundesweite Informationssystem BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland) ist für Sachverständige, Gutachter und Bewertungsunternehmen das zentrale Recherche-Werkzeug für Bodenrichtwerte. Seit die Gutachterausschüsse ihre Daten nach § 196 BauGB i.V.m. der ImmoWertV 2021 zunehmend digital bereitstellen, hat sich die Art der Bodenrichtwert-Recherche grundlegend verändert. Wer als Sachverständiger heute ein normkonformes Verkehrswertgutachten erstellt, muss die länderspezifischen Portal-Strukturen kennen, Zonierungslogiken interpretieren und Stichtagsabgrenzungen sauber dokumentieren. Dieser Leitfaden führt Sie durch die Funktionsweise von BORIS-D, erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt praxisnah, wie Sie Bodenrichtwerte effizient in Ihre Wertermittlung integrieren.

Was ist BORIS-D und wofür wird es genutzt?

BORIS-D ist das föderale Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse der deutschen Bundesländer. Anders als ein zentrales Bundesregister bildet BORIS-D einen Verbund aus länderspezifischen Teilportalen ab, die unter dem Dach boris.d-ip.de gebündelt werden. Der Zugriff erfolgt meist über die jeweiligen Landesportale – etwa BORIS-NRW, BORIS Berlin, BORIS Bayern oder BORIS Hessen.

Die Aufgabe des Systems ergibt sich unmittelbar aus § 193 Abs. 5 BauGB: Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen. BORIS-D stellt sicher, dass diese Veröffentlichung bundeseinheitlich, digital, nachvollziehbar und flächendeckend erfolgt.

Wesentliche Funktionen des Portals

• Kartenbasierte Recherche: Bodenrichtwertzonen werden über Geo-Layer dargestellt.
• Attribut-Abfrage: Lage, Nutzung, Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe und Erschließungszustand.
• Historische Stichtage: Retrospektive Werte für rückwirkende Wertermittlungen.
• Datenexport: PDF, teilweise CSV oder WMS/WFS-Dienste für Bewertungssoftware.
• Gebührenstruktur: Je nach Bundesland kostenfrei, werteweise oder im Abonnement.

Rechtsgrundlagen: BauGB, ImmoWertV und die Gutachterausschüsse

Bodenrichtwerte sind keine amtlichen Verkehrswerte, sondern durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Ihre rechtliche Verankerung findet sich in mehreren Normen, deren Zusammenspiel Sachverständige präzise beherrschen müssen:

§ 196 BauGB – Definition und Ableitung

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Bodenrichtwertgrundstücks.

ImmoWertV 2021 – Anwendung in der Wertermittlung

Nach § 13 ImmoWertV sind Bodenrichtwerte die bevorzugte Grundlage für die Bodenwertermittlung. Abweichende Merkmale des Bewertungsobjekts gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück sind durch Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen – etwa für abweichende GFZ, Grundstückstiefe oder Erschließungszustand.

WertR und örtliche Richtlinien

Die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) und ergänzende Verwaltungsvorschriften der Länder (z. B. BORIS-NRW-Erlass) präzisieren die Anwendung. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen zusätzlich Grundstücksmarktberichte, die für die Wertermittlung unverzichtbar sind.

Bundesländer im Vergleich: Portal-Strukturen und Datenqualität

Obwohl BORIS-D einen einheitlichen Rahmen bildet, unterscheiden sich die Länderportale erheblich in Nutzerführung, Datendichte und Kostenstruktur. Sachverständige, die bundesweit arbeiten, müssen sich auf diese Heterogenität einstellen.

Nordrhein-Westfalen – BORIS-NRW

Eines der fortschrittlichsten Portale. Bodenrichtwerte sind seit 2022 weitgehend kostenfrei abrufbar, mit hochwertigen Geodaten und WMS-Diensten. Die Zonierung ist engmaschig, Attribute werden detailliert ausgewiesen.

Bayern – BORIS Bayern

Kostenfreier Zugriff, übersichtliche Kartenbedienung. Besonderheit: lagetypische statt zonaler Bodenrichtwerte in einigen Regionen. Für Gutachter erfordert das eine andere Interpretationslogik.

Berlin und Brandenburg

Sehr transparente Portale mit historischen Stichtagen bis in die 1990er Jahre. Ideal für rückwirkende Bewertungen, Erbschaftsfälle oder steuerliche Wertermittlungen nach BewG.

Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz

Unterschiedliche Gebührenmodelle. Teilweise sind Premium-Zugänge mit API-Schnittstellen buchbar, die direkte Integration in Bewertungssoftware ermöglichen.

Ostdeutsche Bundesländer

Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern zeigen eine hohe Abdeckung, wobei die Datenhistorie kürzer ist. Für Transformationsstandorte (Nachwendegebiete) oft mit speziellen Indexreihen hinterlegt.

So recherchieren Sie Bodenrichtwerte effizient

Eine strukturierte Recherche folgt idealerweise einem festen Schema. Dieses sollten Sie als Sachverständiger standardisieren und dokumentieren – idealerweise direkt als Textbaustein in Ihrer Bewertungssoftware.

Schritt-für-Schritt-Workflow

1. Stichtag festlegen: Qualitätsstichtag nach § 4 ImmoWertV bestimmen – Wertermittlungsstichtag bzw. abweichender Qualitätsstichtag.
2. Bundesland-Portal öffnen: Über BORIS-D zum passenden Länderportal navigieren.
3. Objekt lokalisieren: Adresse, Flurstück oder Koordinate in die Kartenansicht laden.
4. Bodenrichtwertzone identifizieren: Nicht die Fläche des Objekts, sondern die umschließende Zone ist maßgeblich.
5. Attribute erfassen: Nutzungsart, GFZ, Grundstückstiefe, beitragsrechtlicher Zustand (BR/BF).
6. Umrechnung prüfen: Abweichungen durch Koeffizienten aus dem Grundstücksmarktbericht korrigieren.
7. Dokumentieren: Screenshot, PDF-Export und Zitat im Gutachten – mit Quelle, Stichtag und Zonen-ID.

Bodenrichtwert-Attribute richtig interpretieren

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist die Übernahme des Bodenrichtwerts ohne Prüfung der Zonen-Attribute. Jede Zone hat definierte Merkmale des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks. Weichen diese vom Bewertungsobjekt ab, sind Umrechnungen zwingend.

Typische Attribute und ihre Bedeutung

• GFZ (Geschossflächenzahl): Richtwert-GFZ 0,8 bei Objekt-GFZ 1,2 erfordert Umrechnung.
• Grundstückstiefe: Übertiefe (Gartengrundstück) wird regelmäßig abgeschlagen.
• Erschließungszustand (BR/BF/B): beitragsfrei, beitragsrechtlich frei oder beitragspflichtig – erhebliche Wertunterschiede.
• Art der Nutzung: W (Wohnen), M (Mischgebiet), GE (Gewerbe), SO (Sondergebiet).
• Bauweise: offen, geschlossen, abweichend – beeinflusst den Wert.

Die Umrechnungsfaktoren liefern die Gutachterausschüsse in ihren jährlichen Grundstücksmarktberichten. Diese sind – neben BORIS selbst – die zweite unverzichtbare Datenquelle.

Häufige Fallstricke bei der BORIS-Recherche

Aus der Gutachterpraxis haben sich typische Fehlerquellen herausgebildet, die zu anfechtbaren Gutachten führen können:

• Falscher Stichtag: Der aktuelle BORIS-Stichtag ist nicht automatisch der Wertermittlungsstichtag. Bei rückwirkenden Bewertungen müssen historische Stichtage abgerufen werden.
• Zonengrenze übersehen: Objekte an Zonengrenzen können in der Nachbarzone höhere oder niedrigere Werte aufweisen. Immer die tatsächliche Zone des Flurstücks prüfen.
• Lagetypischer vs. zonaler Wert: In einigen Bundesländern (z. B. Teile Bayerns) gelten lagetypische Werte, die anders interpretiert werden.
• Beitragsrechtlicher Zustand: Die Kürzel BR/BF/B werden oft verwechselt. Ein beitragspflichtiges Grundstück kann 10–20 % unter dem Zonenwert liegen.
• Gewerbliche vs. wohnwirtschaftliche Nutzung: Sonderzonen für Gewerbe, Einzelhandel oder Logistik erfordern eigene Bodenrichtwerte.

Integration in die Bewertungspraxis

Im Verkehrswertgutachten muss der Bodenwert nachvollziehbar hergeleitet werden. Nach § 40 ImmoWertV ist die Bodenwertermittlung Pflichtbestandteil sowohl im Sachwertverfahren als auch im Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren stützt sich ohnehin primär auf Bodenrichtwerte oder Kaufpreissammlungen.

Formaler Aufbau der Bodenwertableitung

1. Angabe der Bodenrichtwertzone mit ID und Stichtag.
2. Zitat der Attribute des Bodenrichtwertgrundstücks.
3. Vergleich mit den Merkmalen des Bewertungsobjekts.
4. Berechnung etwaiger Umrechnungen (GFZ, Tiefe, Erschließung).
5. Ermittlung des angepassten Bodenwerts pro m².
6. Multiplikation mit der Grundstücksfläche.

Dieser strukturierte Ablauf lässt sich in modernen Wertermittlungsprogrammen vollständig automatisieren. Die BORIS-Daten werden direkt eingelesen, Umrechnungen erfolgen regelgeleitet, und die Textbausteine des Gutachtens übernehmen die Werte dynamisch.

Automatisierung: API-Schnittstellen und Software-Integration

Der technologische Fortschritt hat BORIS-D in den letzten Jahren deutlich geöffnet. Für professionelle Sachverständige stehen mehrere Integrationswege zur Verfügung:

WMS- und WFS-Dienste

Die Länder stellen Kartendienste im OGC-Standard bereit. Bewertungssoftware kann diese als Layer einbinden, sodass Bodenrichtwerte unmittelbar im Projektkontext angezeigt werden – ohne Wechsel zum Browser.

REST-APIs und Datenfeeds

Einzelne Bundesländer (insbesondere NRW, Bayern, Berlin) bieten strukturierte APIs, über die Bodenrichtwerte maschinell abgerufen werden können. Voraussetzung ist meist eine Registrierung und ein API-Schlüssel.

Vorteile der Integration

• Zeitersparnis: Reduktion der Rechercheaufwände um bis zu 70 %.
• Fehlerreduktion: Kein manuelles Übertragen von Werten zwischen Portal und Gutachten.
• Revisionssicherheit: Automatische Dokumentation von Quelle, Stichtag und Zonen-ID.
• Aktualität: Änderungen der Gutachterausschüsse werden automatisch synchronisiert.
• Multi-Standort-Bewertungen: Portfolios mit hunderten Objekten werden in Minuten statt Tagen recherchiert.

BORIS in der Praxis: Typische Anwendungsfälle

Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV

Standardanwendung: Ableitung des Bodenwerts für das Sach- oder Ertragswertverfahren. BORIS liefert die Basis, der Grundstücksmarktbericht die Umrechnungskoeffizienten.

Steuerliche Wertermittlungen

Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer nach BewG wird vielfach auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Hier ist der Stichtag (Todestag, Schenkungstag) oft Jahre zurück – historische BORIS-Daten sind essenziell.

Enteignungsentschädigung

Nach § 95 BauGB ist der Verkehrswert Grundlage der Entschädigung. Bodenrichtwerte bilden das Fundament, müssen aber durch qualifizierte Umrechnungen ergänzt werden.

Beleihungswertermittlung

Nach BelWertV fließen Bodenrichtwerte in die Wertuntergrenze ein. Banken verlangen eine saubere, dokumentierte Herleitung aus BORIS-Quellen.

FAQ zu BORIS-D und Bodenrichtwerten

Sind Bodenrichtwerte rechtsverbindlich?

Nein. Sie sind Orientierungswerte für die Wertermittlung, kein amtlicher Verkehrswert. Der Gutachter muss sie kritisch würdigen und ggf. anpassen.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

In der Regel zum 31.12. jedes Jahres bzw. alle zwei Jahre, je nach Landesrecht. Einige Ballungsräume aktualisieren halbjährlich.

Darf ich BORIS-Screenshots im Gutachten verwenden?

Ja, in der Regel zulässig mit Quellenangabe. Die Nutzungsbedingungen der Landesportale geben Auskunft über kommerzielle Verwendung.

Was tun, wenn kein Bodenrichtwert vorliegt?

In Randlagen oder Sondergebieten kann auf Nachbarzonen zurückgegriffen werden – unter Anwendung von Lagezu- oder -abschlägen aus dem Grundstücksmarktbericht.

Fazit: BORIS-D beherrschen heißt effizienter bewerten

Die kompetente Nutzung von BORIS-D ist heute eine Kernkompetenz jedes Sachverständigen. Wer die rechtlichen Grundlagen, die Portal-Heterogenität der Bundesländer und die Interpretationslogik der Attribute sicher beherrscht, erstellt schneller, rechtssicherer und besser begründete Gutachten. Die Integration in eine normkonforme Wertermittlungssoftware hebt diesen Prozess auf ein neues Niveau: Bodenrichtwerte werden dort abgerufen, wo sie gebraucht werden – direkt im Gutachten-Workflow. Für professionelle Gutachter und Bewertungsunternehmen ist das kein Komfort-Feature mehr, sondern Voraussetzung für skalierbare, qualitätsgesicherte Bewertungsprozesse nach ImmoWertV.