BORIS-Daten korrekt interpretieren: Praxis-Guide

Warum die korrekte Interpretation von BORIS-Daten entscheidend ist

Bodenrichtwerte bilden das Fundament jeder ImmoWertV-konformen Immobilienbewertung. Fehler bei der Interpretation von BORIS-Daten können zu erheblichen Abweichungen im Verkehrswert führen und die Rechtssicherheit Ihres Gutachtens gefährden. In diesem Praxis-Guide erfahren Sie, wie Sie Bodenrichtwerte korrekt auslesen, interpretieren und normgerecht in Ihre Wertermittlung integrieren.

Die Herausforderung liegt dabei nicht nur im technischen Zugriff auf die Daten, sondern vor allem in der fachgerechten Anpassung an das konkrete Bewertungsobjekt. Denn Bodenrichtwerte sind keine absoluten Werte, sondern Referenzwerte für ein normiertes Bodenrichtwertgrundstück – und dieses weicht in der Regel vom tatsächlichen Bewertungsgrundstück ab.

Grundlagen der BORIS-Datenstruktur verstehen

Was BORIS-Portale liefern

Die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der einzelnen Bundesländer stellen zonale Bodenrichtwerte bereit, die von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis der Kaufpreissammlungen ermittelt werden. Für jede Bodenrichtwertzone erhalten Sie typischerweise folgende Informationen:

• Bodenrichtwert in €/m² – Der Wert zum jeweiligen Stichtag
• Stichtag – Meist der 01.01. eines Jahres (§ 196 BauGB)
• Entwicklungszustand – Baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland
• Art der baulichen Nutzung – Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet etc.
• Maß der baulichen Nutzung – GFZ, GRZ, Geschosszahl
• Grundstücksgröße – Normierte Bezugsgröße
• Grundstückstiefe – Bei wertrelevanter Tiefenstaffelung

Die Bedeutung der Bodenrichtwertgrundstück-Merkmale

Jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Eigenschaften. Diese Eigenschaften sind zwingend zu beachten, da sie die Basis für notwendige Anpassungen bilden. Gemäß § 15 ImmoWertV sind Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreise für Grundstücke in vergleichbarer Lage zu ermitteln.

Die häufigsten Fehler entstehen, wenn Gutachter den Bodenrichtwert ungeprüft übernehmen, ohne die Merkmalsunterschiede zwischen Bodenrichtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück zu berücksichtigen.

Schritt-für-Schritt: BORIS-Daten korrekt auslesen

Schritt 1: Zonenzuordnung prüfen

Vergewissern Sie sich zunächst, dass Ihr Bewertungsgrundstück eindeutig einer Bodenrichtwertzone zugeordnet werden kann. Bei Grenzlagen oder Grundstücken, die mehrere Zonen berühren, ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich:

• Prüfen Sie die exakte Lage des Grundstücks im Zonenplan
• Dokumentieren Sie die Zonengrenzen im Gutachten
• Bei Überschneidungen: Flächenanteilige Berechnung oder Plausibilitätsprüfung

Schritt 2: Stichtagsaktualität sicherstellen

Bodenrichtwerte werden in der Regel jährlich oder alle zwei Jahre fortgeschrieben. Für Ihre Wertermittlung benötigen Sie den Wert, der zum Bewertungsstichtag gültig ist. Beachten Sie:

• Bei abweichendem Bewertungsstichtag kann eine Indexierung erforderlich sein
• Die Entwicklung zwischen zwei Stichtagen ist zu dokumentieren
• Marktberichte der Gutachterausschüsse liefern Indexreihen

Schritt 3: Lagewertrelevante Merkmale erfassen

Dokumentieren Sie systematisch alle Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und stellen Sie diese den Eigenschaften Ihres Bewertungsgrundstücks gegenüber. Eine strukturierte Checkliste hilft dabei:

• Art der baulichen Nutzung – identisch oder abweichend?
• Maß der baulichen Nutzung (GFZ/GRZ) – höher oder niedriger?
• Grundstücksgröße – im Normbereich oder deutlich abweichend?
• Erschließungszustand – vollständig erschlossen?
• Grundstückszuschnitt – regelmäßig oder nachteilig?

Anpassungen nach ImmoWertV korrekt durchführen

GFZ-Umrechnung nach § 16 ImmoWertV

Weicht die zulässige Geschossflächenzahl des Bewertungsgrundstücks von der des Bodenrichtwertgrundstücks ab, ist eine Umrechnung erforderlich. Die Umrechnungskoeffizienten werden von den Gutachterausschüssen in ihren Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.

Die Formel für die GFZ-Anpassung lautet:

Angepasster Bodenwert = Bodenrichtwert × (Umrechnungskoeffizient Bewertungsgrundstück / Umrechnungskoeffizient Bodenrichtwertgrundstück)

Praxis-Tipp: Moderne Bewertungssoftware wie die von Innosirius hinterlegt die aktuellen Umrechnungskoeffizienten automatisch und berechnet die Anpassung normkonform.

Grundstücksgrößenanpassung

Größenunterschiede können den Bodenwert beeinflussen. Bei sehr kleinen Grundstücken sind oft Zuschläge, bei sehr großen Grundstücken Abschläge anzusetzen. Die Gutachterausschüsse stellen hierfür Größenanpassungskoeffizienten bereit.

Erschließungskostenanpassung

Der Erschließungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks ist zu beachten. Enthält der Bodenrichtwert bereits erschlossenes Bauland, das Bewertungsgrundstück ist aber noch nicht vollständig erschlossen, sind die noch anfallenden Erschließungskosten abzuziehen.

Häufige Fehlerquellen und wie Sie diese vermeiden

Fehler 1: Unkritische Übernahme des Bodenrichtwerts

Der häufigste Fehler in der Praxis ist die unreflektierte Übernahme des Bodenrichtwerts ohne Prüfung der Grundstücksmerkmale. Dies führt zu systematischen Fehlbewertungen.

Lösung: Erstellen Sie für jede Bewertung eine Vergleichstabelle mit den Merkmalen von Bodenrichtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück. Dokumentieren Sie jeden Anpassungsschritt nachvollziehbar.

Fehler 2: Veraltete Bodenrichtwerte verwenden

Die Verwendung nicht aktueller Bodenrichtwerte kann zu erheblichen Abweichungen führen, insbesondere in dynamischen Märkten mit starken Preisentwicklungen.

Lösung: Prüfen Sie vor jeder Bewertung die Aktualität der BORIS-Daten. Nutzen Sie bei Bedarf Indexfortschreibungen aus den Grundstücksmarktberichten.

Fehler 3: Fehlende Dokumentation der Anpassungen

Auch wenn Anpassungen rechnerisch korrekt durchgeführt werden, fehlt häufig die nachvollziehbare Dokumentation im Gutachten. Dies kann bei gerichtlicher Überprüfung problematisch werden.

Lösung: Dokumentieren Sie jeden Anpassungsschritt mit Quellenangabe. Professionelle Bewertungssoftware protokolliert diese Schritte automatisch.

Fehler 4: Zonengrenzen nicht beachten

Bei Grundstücken in Randlage oder bei unklarer Zonenzugehörigkeit werden Zonengrenzen teilweise nicht ausreichend beachtet.

Lösung: Exportieren Sie den Zonenplan aus BORIS und fügen Sie ihn dem Gutachten bei. Bei Grenzfällen holen Sie eine Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss ein.

Praktische Checkliste für die BORIS-Datenauswertung

Nutzen Sie diese Checkliste für jede Bodenwertermittlung:

• ☐ BORIS-Portal des zuständigen Bundeslandes aufgerufen
• ☐ Grundstück eindeutig in Bodenrichtwertzone verortet
• ☐ Stichtag des Bodenrichtwerts mit Bewertungsstichtag abgeglichen
• ☐ Alle Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks erfasst
• ☐ Merkmale des Bewertungsgrundstücks gegenübergestellt
• ☐ Notwendige Anpassungen identifiziert
• ☐ Umrechnungskoeffizienten aus Grundstücksmarktbericht entnommen
• ☐ GFZ-Anpassung berechnet und dokumentiert
• ☐ Grundstücksgrößenanpassung geprüft
• ☐ Erschließungszustand berücksichtigt
• ☐ Besondere wertbeeinflussende Umstände erfasst
• ☐ Bodenwert plausibilisiert
• ☐ Alle Quellen und Berechnungen im Gutachten dokumentiert

Softwareunterstützung für normkonforme Bodenwertermittlung

Vorteile einer integrierten BORIS-Anbindung

Moderne Wertermittlungssoftware bietet eine direkte BORIS-Anbindung, die den Workflow erheblich vereinfacht und Fehlerquellen minimiert:

• Automatische Zonenerkennung – Eingabe der Adresse genügt
• Aktuelle Daten – Direkter Zugriff auf die neuesten Bodenrichtwerte
• Hinterlegte Umrechnungskoeffizienten – Automatische Berechnung der Anpassungen
• Revisionssichere Dokumentation – Alle Schritte werden protokolliert
• Plausibilitätsprüfung – Automatische Warnungen bei unplausiblen Werten

Integration in den Bewertungsworkflow

Eine professionelle Bewertungssoftware integriert die Bodenwertermittlung nahtlos in den Gesamtworkflow. Vom BORIS-Abruf über die Anpassungsberechnung bis zur Übernahme in die Sachwert- oder Ertragswertberechnung erfolgen alle Schritte in einem System.

Die Zeitersparnis ist erheblich: Statt manueller Recherche, Excel-Berechnungen und Dokumentation in Word erfolgt alles in einem durchgängigen Prozess. Gleichzeitig steigt die Qualität durch automatische Plausibilitätsprüfungen und standardisierte Berechnungslogik nach ImmoWertV.

Praxis-Beispiel: Bodenwertermittlung eines Mehrfamilienhauses

Ausgangssituation

Zu bewerten ist ein Mehrfamilienhaus in München. Das Grundstück hat eine Größe von 850 m² und liegt in einer Bodenrichtwertzone mit einem Wert von 2.400 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind: GFZ 1,2, Grundstücksgröße 600 m², Wohngebiet.

Anpassungsberechnung

Das Bewertungsgrundstück weist eine zulässige GFZ von 1,6 auf. Aus dem Grundstücksmarktbericht entnehmen wir folgende Umrechnungskoeffizienten:

• GFZ 1,2: Koeffizient 1,00
• GFZ 1,6: Koeffizient 1,15

Die GFZ-Anpassung ergibt: 2.400 €/m² × (1,15 / 1,00) = 2.760 €/m²

Für die Grundstücksgröße von 850 m² gegenüber der Normgröße von 600 m² ergibt sich nach dem Größenanpassungskoeffizienten ein Faktor von 0,98.

Der angepasste Bodenwert beträgt somit: 2.760 €/m² × 0,98 = 2.705 €/m²

Der Bodenwert des Grundstücks: 850 m² × 2.705 €/m² = 2.299.250 €

Rechtssicherheit durch korrekte Dokumentation

Anforderungen an die Gutachtendokumentation

Ein gerichtsfestes Gutachten erfordert eine lückenlose Dokumentation der Bodenwertermittlung. Folgende Elemente sind zwingend zu enthalten:

• Quellenangabe des verwendeten Bodenrichtwerts (BORIS-Portal, Stichtag)
• Vollständige Angabe aller Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
• Gegenüberstellung mit den Merkmalen des Bewertungsgrundstücks
• Begründung und Berechnung aller Anpassungen
• Quellenangabe der verwendeten Umrechnungskoeffizienten
• Kartendarstellung mit Zonenabgrenzung

Textbausteine für die Bodenwertherleitung

Professionelle Bewertungssoftware stellt rechtssichere Textbausteine für die Bodenwertdokumentation bereit. Diese standardisierten Formulierungen entsprechen den Anforderungen der Rechtsprechung und können individuell angepasst werden.

Ein Beispiel-Textbaustein: „Der Bodenwert wurde auf Grundlage des Bodenrichtwerts der Zone [Nummer] zum Stichtag [Datum] ermittelt. Der Bodenrichtwert von [Wert] €/m² bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit folgenden Eigenschaften: [Merkmale]. Aufgrund der abweichenden Merkmale des Bewertungsgrundstücks wurden folgende Anpassungen vorgenommen: [Anpassungen mit Begründung]."

Fazit: BORIS-Daten als Fundament rechtssicherer Gutachten

Die korrekte Interpretation und Anwendung von BORIS-Daten ist eine Kernkompetenz für jeden Immobiliengutachter. Mit diesem Praxis-Guide und der zugehörigen Checkliste verfügen Sie über das Werkzeug, um Bodenrichtwerte normkonform auszuwerten und Fehlerquellen zu vermeiden.

Der Einsatz moderner Wertermittlungssoftware mit integrierter BORIS-Anbindung vereinfacht den Prozess erheblich und sorgt für konsistente, rechtssichere Ergebnisse. Die automatische Berechnung von Anpassungen und die revisionssichere Dokumentation sparen Zeit und erhöhen die Gutachtenqualität.

Investieren Sie in Ihre Prozessqualität – Ihre Auftraggeber und die Rechtssicherheit Ihrer Gutachten werden es Ihnen danken.