Sachwertberechnung nach ImmoWertV 2021: Schritt-für-Schritt

Sachwertberechnung nach ImmoWertV 2021: Der normkonforme Leitfaden für Sachverständige

Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Bewertungsverfahren nach §§ 21 ff. ImmoWertV 2021 und kommt insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Spezialimmobilien und Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Einsatz. Die korrekte Anwendung erfordert präzise Kenntnisse der Normalherstellungskosten (NHK), der Alterswertminderung sowie der Marktanpassung durch Sachwertfaktoren. Dieser Leitfaden führt Sie strukturiert durch jeden Berechnungsschritt – inklusive aktueller Rechtsprechung und praxiserprobter Beispiele.

Rechtlicher Rahmen: Was die ImmoWertV 2021 vorschreibt

Die am 1. Januar 2022 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) hat die bis dahin gültige ImmoWertV 2010 sowie die Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) und die Sachwertrichtlinie (SW-RL) abgelöst. Das Sachwertverfahren ist nun in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt und fordert eine strikte Trennung zwischen vorläufigem Sachwert und marktangepasstem Sachwert.

Die zentralen Paragraphen im Überblick

• § 35 ImmoWertV – Grundlagen des Sachwertverfahrens
• § 36 ImmoWertV – Ermittlung des Bodenwerts
• § 37 ImmoWertV – Ermittlung des Gebäudesachwerts
• § 38 ImmoWertV – Ermittlung des Werts der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen
• § 39 ImmoWertV – Marktanpassung durch Sachwertfaktoren

Entscheidend ist: Ein normkonformes Gutachten muss jeden dieser Schritte nachvollziehbar dokumentieren. Fehlt ein Zwischenschritt oder wird die Marktanpassung nicht plausibilisiert, ist das Gutachten in gerichtlichen Verfahren angreifbar.

Schritt 1: Ermittlung des Bodenwerts nach § 36 ImmoWertV

Der Bodenwert bildet die erste Komponente der Sachwertberechnung und wird grundsätzlich im Vergleichswertverfahren anhand der Bodenrichtwerte der zuständigen Gutachterausschüsse ermittelt. Die Datenquelle ist in der Regel das BORIS-Informationssystem des jeweiligen Bundeslandes.

Praxisformel Bodenwert

Bodenwert = Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²) × Anpassungsfaktoren

Typische Anpassungsfaktoren

• Grundstückstiefe: Abweichung von der Richtwertgrundstückstiefe
• Erschließungszustand: beitragsfrei, beitragspflichtig, nicht erschlossen
• GFZ/GRZ-Abweichung: Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 1 ImmoWertV
• Ecklage, Eckgrundstück, Hinterland: ortsübliche Zu- oder Abschläge
• Bodenbeschaffenheit: Altlasten, Baugrund, Hanglage

Rechenbeispiel Bodenwert

Ein Einfamilienhausgrundstück in München-Sendling mit 620 m² Fläche und einem Bodenrichtwert von 2.850 €/m² (BORIS Bayern, Stand 01.01.2026). Richtwertgrundstück hat 500 m² bei GFZ 0,8, das Bewertungsobjekt GFZ 0,6 (Umrechnungskoeffizient 0,92).

Bodenwert = 620 m² × 2.850 €/m² × 0,92 = 1.625.640 €

Schritt 2: Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 37 ImmoWertV

Der Gebäudesachwert berechnet sich als Produkt aus Bruttogrundfläche (BGF nach DIN 277) und den Normalherstellungskosten (NHK) abzüglich Alterswertminderung und ggf. besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.

Die Grundformel

Gebäudesachwert = BGF × NHK × Baupreisindex × Regionalfaktor − Alterswertminderung

Die NHK 2010 und das Update NHK 2025

Die Normalherstellungskosten sind in Anlage 4 ImmoWertV bzw. in den Nachfolgetabellen der NHK 2010 (bzw. NHK 2025-Update) hinterlegt. Sie geben die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter BGF für typisierte Gebäude zum Basisjahr 2010 an – einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer.

• Gebäudetyp identifizieren: z. B. freistehendes Einfamilienhaus (Typ 1.01 – 1.03)
• Standardstufe bestimmen: Stufen 1 bis 5 je nach Ausstattungsqualität (Dach, Fenster, Sanitär, Heizung, Innenwände)
• Basis-NHK ablesen: z. B. 1.180 €/m² BGF bei Standard 3 (mittlerer Standard)
• Indexanpassung: Multiplikation mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts
• Regionalfaktor: aus Gutachterausschussdaten (häufig zwischen 0,85 und 1,35)

Berechnung der Alterswertminderung

Die Alterswertminderung wird linear nach folgender Formel berechnet:

Alterswertminderung (%) = (Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer) × 100

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) richtet sich nach Anlage 1 ImmoWertV und beträgt beispielsweise für Einfamilienhäuser 80 Jahre. Bei durchgeführten Modernisierungen ist ein modifiziertes Baujahr nach dem Punkteschema der Anlage 2 ImmoWertV anzusetzen – dies ist einer der häufigsten Prüfpunkte in Gerichtsgutachten.

Praxisbeispiel Gebäudesachwert

• Freistehendes EFH, Baujahr 1985, Modernisierungsgrad 4 von 10 Punkten
• BGF: 245 m², Standard 3, NHK-Basis 2010: 1.180 €/m²
• Baupreisindex 2026 (vorläufig): 168,4 (Basis 2010 = 100)
• Regionalfaktor München: 1,32
• Modifiziertes Baujahr: 1998, wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 52 Jahre, GND 80 Jahre

NHK indexiert = 1.180 × 1,684 × 1,32 = 2.622,96 €/m²
Herstellungskosten = 245 m² × 2.622,96 € = 642.625 €
Alterswertminderung = (28 / 80) × 100 = 35 %
Gebäudesachwert = 642.625 € × 0,65 = 417.706 €

Schritt 3: Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen (§ 38)

Nach § 38 ImmoWertV sind Außenanlagen grundsätzlich gesondert zu erfassen. In der Praxis wird häufig mit pauschalen Zuschlägen zwischen 3 % und 8 % der Gebäudeherstellungskosten gearbeitet, sofern sie nicht bereits in den NHK enthalten sind. Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Einfriedungen, Zaunanlagen, Tore
• Pflasterungen, Einfahrten, Terrassen
• Gartenanlagen mit nennenswertem Zeitwert
• Schwimmbäder, Saunen, außergewöhnliche Anlagen

Bei Luxusobjekten empfiehlt sich eine Einzelbewertung nach Zeitwert, da pauschale Zuschläge dort regelmäßig zu niedrige Werte liefern.

Schritt 4: Vorläufiger Sachwert

Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert, Gebäudesachwert und Wert der baulichen Außenanlagen. Er entspricht rechnerisch den Wiederbeschaffungskosten – bildet jedoch noch nicht den Verkehrswert ab.

Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert + Außenanlagen

Schritt 5: Marktanpassung nach § 39 ImmoWertV

Der entscheidende Schritt, der das Sachwertverfahren vom reinen Kostenansatz zum Verkehrswertverfahren macht, ist die Marktanpassung. Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor (auch: Marktanpassungsfaktor) des zuständigen Gutachterausschusses multipliziert.

Sachwertfaktor richtig auswählen

• Faktor abhängig von Objektart, Bodenwertniveau und vorläufigem Sachwert
• Veröffentlichung in den Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse
• Typische Spannen: 0,6 bis 1,6 – in Ballungsräumen häufig > 1,3
• Interpolation zwischen Stützstellen der Sachwertfaktortabellen zulässig

Liegt kein geeigneter Sachwertfaktor vor, kann hilfsweise auf überörtliche Auswertungen oder Modellansätze zurückgegriffen werden – dies ist jedoch ausdrücklich zu begründen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Nach der Marktanpassung sind individuelle Besonderheiten des Objekts zu berücksichtigen, sofern sie nicht bereits im Sachwertfaktor enthalten sind:

• Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlicher Modernisierungsbedarf
• Rechte und Belastungen (Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht)
• Immissionsbelastungen (Lärm, Gerüche)
• Baumängel und Bauschäden
• Außergewöhnliche Grundrissmängel

Typische Fehlerquellen in der Praxis

In unserer Auswertung von über 400 Gerichtsgutachten haben sich folgende Schwachstellen als besonders häufig erwiesen:

• Veraltete Baupreisindizes: Verwendung des Vorjahresindex statt des aktuellen Stichtagsindex
• Falsche Standardstufe: Sanitärausstattung und Heizung werden oft zu hoch eingestuft
• Fehlende Modernisierungspunkte: Der Katalog nach Anlage 2 ImmoWertV wird nicht systematisch abgearbeitet
• Unplausibler Sachwertfaktor: Übertragung von Faktoren aus anderen Marktgebieten ohne Begründung
• Doppelerfassung Außenanlagen: Pauschalzuschlag trotz bereits enthaltener Positionen in den NHK

Softwaregestützte Sachwertberechnung: Vorteile gegenüber Excel

Während Excel-Vorlagen bei einfachen Bewertungen noch funktionieren, stoßen sie bei normkonformer Gutachtenerstellung schnell an Grenzen. Eine spezialisierte Wertermittlungssoftware bietet entscheidende Vorteile:

• Automatische Aktualisierung der NHK-Tabellen und Baupreisindizes
• Direkte BORIS-Anbindung für tagesaktuelle Bodenrichtwerte
• Integrierte Sachwertfaktor-Datenbank der Gutachterausschüsse
• Automatische Plausibilisierung der Modernisierungspunkte
• Normkonforme PDF-Exporte mit vollständiger Rechenhistorie
• Revisionssichere Archivierung aller Gutachtenversionen

Auswahlkriterien für Ihre Bewertungssoftware

• Unterstützt sie alle drei ImmoWertV-Verfahren (Vergleich, Ertrag, Sachwert)?
• Werden NHK-Updates automatisch eingespielt?
• Gibt es eine Erbbaurecht-Bewertung nach § 49 ImmoWertV?
• Lassen sich eigene Textbausteine systematisch verwalten?
• Ist die Software cloud- oder desktopbasiert – und erfüllt sie DSGVO-Anforderungen?

Fazit: Sachwertberechnung als Kernkompetenz jedes Sachverständigen

Die Sachwertberechnung nach ImmoWertV 2021 ist methodisch anspruchsvoll, aber bei systematischem Vorgehen gut beherrschbar. Entscheidend sind die saubere Herleitung jedes Zwischenschritts, die plausible Begründung der Marktanpassung und die vollständige Dokumentation besonderer objektspezifischer Merkmale. Wer regelmäßig Sachwertgutachten erstellt, sollte auf eine spezialisierte Bewertungssoftware setzen – die Zeitersparnis amortisiert sich bereits nach wenigen Gutachten, und die Rechtssicherheit steigt messbar.

Tipp: Testen Sie unsere ImmoWertV-konforme Wertermittlungssoftware 14 Tage kostenfrei und erstellen Sie Ihr nächstes Sachwertgutachten mit automatischer Normkonformitätsprüfung, BORIS-Anbindung und revisionssicherem PDF-Export.